房价与居民债务
基本信息
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 涉及主体 | 城镇居民、地方政府、银行、房地产企业 |
| 时间跨度 | 1998年住房市场化改革至今 |
| 出自章节 | 05-01 城市化与不平衡 - 房价与居民债务 |
| 核心议题 | 土地财政模式下房价上涨对居民债务和消费的影响 |
案例始末
背景
1994年分税制改革后，地方政府发展经济模式从"工业化"变为"工业化与城市化"两手抓。城市土地国有制度为政府垄断土地一级市场创造了条件。1998年住房市场化改革和《土地管理法》修订两件大事，开启了商品房和房地产时代。
过程
房价上涨的供需矛盾：人口大量涌入大城市，但住宅用地供给不足。纽约市总面积的60%用于住宅用地，上海大约只有20%。2006—2014年间，500万人以上城市人口增速比100万—500万人城市快50%—60%，但住宅用地供给增速慢了20%—30%。
用地指标错配：2003年起用地指标向中西部倾斜，2006—2013年东部和中西部土地供给面积之比为1:1.7。到2013年中部和西部人均城镇居住用地面积都超过了东部，但东部仍有大量外来人口涌入。
居民债务攀升：2008年后10年，房价急速上涨，居民债务负担上涨3倍多。2018年末居民债务占GDP约54%（美国76%，接近德国和日本）。居民债务中53%是住房贷款，24%是消费贷。城镇居民2019年负债中76%是房贷。
财富结构的中美对比：中国城镇居民房产占家庭资产近七成（其中六成住房、一成商铺），美国居民72%是金融资产，房产不到28%。"中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产。"
对消费的挤出效应：居民债务攀升影响消费。2018年下半年至2019年底，贸易战升级叠加债务负担，轿车销量几乎每月同比下降。2020年2月新冠疫情下轿车销量同比下跌八成。
结果
2019年末，城镇居民平均债务收入比为1.6（债务相当于1.6倍家庭年收入），接近美国水平。北京户均总资产893万元、上海807万元，是新疆（128万元）和吉林（142万元）的六倍。最富有10%家庭拥有总财产的49%，最穷40%只占8%。
关键数据
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 全国商品房均价20年涨幅（1998—2018） | 7.4倍 |
| 2018年居民债务占GDP | 约54% |
| 居民债务中住房贷款占比 | 53% |
| 城镇居民2019年负债中房贷占比 | 76% |
| 城镇居民平均债务收入比 | 1.6 |
| 美国金融危机前家庭负债收入比 | 2.1 |
| 中国房产占家庭资产比 | 近七成 |
| 美国金融资产占居民财富比 | 72% |
| 北京户均总资产 | 893万元 |
| 上海户均总资产 | 807万元 |
| 最富10%家庭占总财产比 | 49% |
| 500万+城市人口增速vs住宅用地增速 | 快50%—60% vs 慢20%—30% |
作者的分析
作者将高房价问题追溯到地方政府发展模式的根源："这种以土地为中心的城市化忽视了城市化的真正核心：人。地价要靠房价拉动，但房价要由老百姓买单，按揭要靠买房者的收入来还。所以土地的资本化，实质是个人收入的资本化。"
作者强调"梦想买不起，故乡回不去"背后的制度根源：城市化速度快但"土地的城市化速度远远快于人的城市化速度"，超过2亿人常住城镇却没有当地户口，不能享受应有的公共服务。
对于化解居民债务风险，作者认为"除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决办法还是在于增加居民收入，尤其是中低收入人群的收入"。